Huurrecht

22 april 2020

(On)mogelijkheden van onderverhuur woonruimte en bedrijfsruimte

In deze april-editie van mijn huurrechtspecial 2020 wordt de positie van de onderhuurder van woon- en bedrijfsruimte behandeld. Kan een huurder altijd het gehuurde of een deel ervan onderverhuren. Wat zijn de rechten en verplichtingen van een onderhuurder. Welk huurregime is van toepassing op onderhuurovereenkomsten. Wat is de (contractuele) relatie tussen een onderverhuurder en zijn onderhuurder en die van een onderhuurder jegens de hoofdverhuurder.

Deze onderwerpen worden hieronder behandeld. Normale en algemene huuronderwerpen derhalve. Elders op onze website en op LinkedIn vindt u artikeltjes terug over huurrechtonderwerpen gerelateerd aan het coronavirus.

Hoofdregels onderhuur
De hoofdregel voor onderhuur vinden we terug in artikel 7:221 BW en houdt in dat een huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.
Deze bepaling is van regelend recht, hetgeen betekent dat partijen contractueel van deze bepaling kunnen afwijken, hetgeen in de praktijk ook veelvuldig gebeurt in de huurovereenkomst zelf dan wel in algemene voorwaarden die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.

Daarnaast heeft te gelden dat onderverhuur van woonruimte slechts zeer beperkt mogelijk is. Een huurder van woonruimte is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Betreft het evenwel de huur van een zelfstandige woning, waarin de huurder zijn hoofdverblijf heeft, dan is de huurder bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven, tenzij dit contractueel is uitgesloten of beperkt wordt.
Deze mogelijkheid wordt ook wel ‘hospitaverhuur’ genoemd.
Voor het antwoord op de vraag wat onder ‘redelijk bezwarend voor de verhuurder’ moet worden verstaan  - het toetsingsmoment daarbij is het moment waarop de huurder het gehuurde wenst te gaan onderverhuren – zijn wij aangewezen op de voorbeelden die in de parlementaire geschiedenis staan opgenomen en, uiteraard, de jurisprudentie.
Enkele voorbeelden uit de parlementaire geschiedenis zijn: onderverhuur aan drugsverslaafden, het geval dat het gehuurde object geheel is toegesneden op de persoon van de huurder, onderhuur aan bedrijven met exploitatie-activiteiten die een verhoogd risico voor schade kunnen opleveren of schadelijk kunnen zijn voor de reputatie van het gehuurde, maar ook bijvoorbeeld onderverhuur aan een concurrent van de hoofverhuurder/eigenaar van het gehuurde.

Zoals gezegd is de wettelijke bepaling over onderhuur van regelend recht en zien we in de praktijk dat in huurovereenkomsten en in algemene bepalingen veel wordt afgeweken van de hoofdregel.
Men komt in de praktijk zeer verschillende afwijkingen tegen, veel verschillende onderverhuurclausules.
Zo staat In de algemene ROZ-bepalingen voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW (winkelruimte)  opgenomen de bepaling dat onderverhuur onvoorwaardelijk is uitgesloten.
In de algemene voorwaarden voor kantoorruimte vinden we de bepaling terug dat onderverhuur voorwaardelijk is toegestaan aan, aan de huurder, gelieerde ondernemingen.
In veel huurovereenkomsten staat de bepaling dat onderverhuur niet is toegestaan mits de verhuurder vooraf schriftelijke toestemming heeft verleend voor onderverhuur en welke toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd.
Deze bepaling roept natuurlijk weer vragen op en leidt tot veel procedures. Wat immers moet verstaan worden onder ‘weigering op onredelijke gronden’? In de rechtspraak ziet men vaak terug dat onvoldoende zekerheid/solvabiliteit van de onderhuurder als zo’n weigeringsgrond gezien wordt.

Rechtsgevolgen onbevoegde onderverhuur
Voor de vraag wat de rechtsgevolgen zijn van onbevoegde onderverhuur moet onderscheid gemaakt worden tussen de relatie Verhuurder-Huurder, Verhuurder-Onderhuurder en Onderverhuurder-Onderhuurder. De gevolgen zijn namelijk per geval weer anders.
Voor de relatie Onderverhuurder-Onderhuurder doet onbevoegde onderverhuur niets af aan de rechtsgeldigheid van de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder heeft in beginsel recht op (voortzetting van) het genot van het gehuurde, ondanks het feit dat er een onbevoegde onderverhuursituatie is en er van uitgaande dat die onderhuurder niet te kwader trouw is.
Die onbevoegde onderverhuur kan er wel toe leiden dat de onderverhuurder wanprestatie levert jegens de hoofdverhuurder wegens schending van het verbod tot onderverhuur, maar ook dat deze onderverhuurder wanprestatie levert jegens zijn onderhuurder.
Wanneer de hoofdverhuurder (met tussenkomst van de rechter) de huurovereenkomst met zijn huurder weet te ontbinden betekent dat dat de huurder het gehuurde zal moeten ontruimen en datzelfde geldt dan ook voor de onderhuurder.  Op dat moment heeft dus de onderhuurder niet meer het feitelijk huurgenot van het gehuurde en levert de onderverhuurder jegens hem wanprestatie.
Ook de onderhuurder moet dus ontruimen maar er ontstaat dan wel een schadevergoedingsplicht van de onderverhuurder jegens de onderhuurder.

Wat voor relatie is er tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder?
Er is geen contractuele relatie. Partijen zijn immers geen overeenkomst met elkaar aangegaan. De overeenkomst is er immers een tussen de hoofdhuurder/onderverhuurder met de onderhuurder
Omdat er geen contractuele relatie bestaat kunnen partijen jegens elkaar ook geen wanprestatie leveren. Wel kunnen zij jegens elkaar onrechtmatig handelen.
Een voorbeeld ter verduidelijking.  Wanneer de hoofdhuurovereenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt, eindigt ook de onderhuur en zal de onderhuurder net als de huurder het gehuurde dienen te verlaten. Blijft de onderhuurder toch in het gehuurde zitten, dan pleegt hij jegens de hoofdverhuurder een onrechtmatige daad.

Samengevat en enkele specifieke bepalingen onderverhuur woonruimte en bedrijfsruimte
Hierboven heb ik al aangegeven dat er verschillen zijn tussen onderhuur woonruimte en bedrijfsruimte. Dat geldt ook voor bedrijfsruimte kantoorruimte en winkelruimte.

Woonruimte
Zoals aangegeven is onderverhuur van woonruimte nagenoeg niet mogelijk, tenzij het een zelfstandige woning betreft, in welk geval gedeeltelijke onderverhuur mogelijk is, als die mogelijkheid tenminste niet contractueel is uitgesloten of beperkt.

290-bedrijfsruimte (winkelruimte)
In het geval er sprake is van een bevoegde onderverhuur en de rechter zich heeft uit te laten over een opzegging/beëindiging van een verlengde huurovereenkomst, dient de rechter bij zijn belangenafweging naast de belangen van verhuurder en huurder ook rekening te houden met de belangen van de onderhuurder.
Komt de rechter na die belangenafweging tot de conclusie dat de verlengde huurovereenkomst eindigt dan kan hij aan de verhuurder de verplichting opleggen dat deze, naast aan de huurder, aan de onderhuurder een tegemoetkoming dient te betalen in diens verhuis- en inrichtingskosten.
In sommige gevallen kan zelfs sprake zijn van een schadevergoedingsplicht van de verhuurder aan huurder en onderhuurder en zelfs van een verplichting tot betaling van goodwill.

230a-bedrijfsruimte (kantoorruimte)
Wanneer een rechter zich moet uitlaten over een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming bij een opgezegde huurovereenkomst van kantoorruimte zal hij in zijn belangenafweging ook de belangen van de bevoegde onderhuurder moeten laten meewegen.

Resume en tips
Onderverhuur van woonruimte is wettelijk niet toegestaan met uitzondering van onderverhuur van een gedeelte van een woning, die een zelfstandige woning betreft. Bij contract kan daarvan worden afgeweken of kunnen aan de mogelijkheid tot onderverhuur beperkingen worden gesteld.
Onderverhuur van bedrijfsruimte (winkelruimte en kantoorruimte) is in beginsel toegestaan. Maar in de praktijk wordt die mogelijkheid veelal uitgesloten in het contract zelf of de tot het contract behorende en daarvan onderdeel uitmakende algemene bepalingen.
Verhuurders van bedrijfsruimte doen er goed aan na te gaan of zij onderverhuur willen uitsluiten. Dat moet dan door middel van een daartoe strekkende bepaling in het contract of door het van toepassing verklaren van algemene bepalingen, waarin onderverhuur al dan niet onder voorwaarden, wordt verboden. Huurders van bedrijfsruimte dienen bij het aangaan van de huurovereenkomst zich ervan te vergewissen of (gedeeltelijke) onderverhuur tot de mogelijkheden behoort, zeker als de betreffende huurder daar wellicht in de toekomst toe over zou willen gaan.
Verhuurders van zelfstandige woonruimte, die niet willen dat een gedeelte van het gehuurde wordt onderverhuurd doen er verstandig aan een onderverhuurverbod op te nemen in de huurovereenkomst.
Huurders die zelfstandige woonruimte willen gaan huren met de bedoeling een gedeelte daarvan onder te verhuren zullen moeten nagaan of die mogelijkheid niet contractueel is uitgesloten.

Tenslotte
Deze bijdrage gaat over onderhuur. Onderhuur mag en moet men niet verwarren met de zogeheten mogelijkheid tot indeplaatsstelling bij huur van bij bedrijfsruimte van winkelruimte. Het lijkt hetzelfde maar er zijn wezenlijke verschillen.
In een volgend artikel wordt aandacht besteed aan de (on)mogelijkheden van indeplaatsstelling.

 

HJF Advocaten
C.J.M. (Stijn) Stubenrouch, vestiging Rotterdam

Laatste nieuws

Franchise

Verjaringsperikelen bij prognose-zaken

Indien een franchisenemer bij het aangaan van de franchiseovereenkomst ondeugdelijke prognoses heeft gekregen van zijn franchisegever kan hij in sommige gevallen de franchiseovereenkomst vernietigen op grond van dwaling. Maar dat moet hij dan wel binnen een bepaalde termijn doen. Is de franchisenemer te laat met zijn beroep op dwaling dan is zijn vordering verjaard.

25 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisegever moet schadevergoeding voldoen omwille van onregelmatige beëindiging

Het onregelmatig beëindigen van een franchiseovereenkomst zorgt er voor dat de partij, die ten onrechte beëindigt, schadeplichtig wordt jegens de andere partij. En dat kan grote financiële gevolgen hebben, zoals ook blijkt uit de casus die in deze blog wordt besproken.

9 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisenemer vraagt tevergeefs vernietiging non-concurrentiebeding

Een postcontractueel non-concurrentiebeding is een beding dat een franchisenemer na het einde van de franchiseovereenkomst verbiedt om met de formule concurrerende activiteiten te ontplooien. Een franchisenemer die is gebonden aan een dergelijk postcontractueel non-concurrentiebeding kan zich op allerlei standpunten stellen om de werking van dit beding aan te tasten. Vaak blijkt echter dat deze standpunten niet tot het gewenste resultaat leiden, te weten het terzijde schuiven van het postcontractuele non-concurrentiebeding, zoals ook blijkt uit de volgende casus.

6 oktober 2022

Meer hierover