Huurrecht

1 april 2020

Rechten en verplichtingen van derden die betrokken zijn bij huur van woonruimte

Indien derden betrokken zijn bij een huurovereenkomst woonruimte, hebben zij bepaalde rechten en verplichtingen jegens de verhuurder. Dit artikel beoogt – in hoofdlijnen – die rechten en verplichtingen inzichtelijk te maken. De hierboven bedoelde ‘derden’ kunnen globaal worden onderverdeeld in drie groepen, voor welke groepen steeds verschillende (wettelijke) regels gelden: (1) medehuurders in de zin van de wet, (2) contractuele medehuurders en (3) onderhuurders.

In deze bijdrage wordt alleen ingegaan op de juridische positie van de medebewoner in geval van wettelijke en contractueel medehuurderschap. De positie van onderhuurders van woonruimte (en bedrijfsruimte) wordt behandeld in mijn bijdrage in april van dit jaar.

Wettelijk medehuurderschap
De wet (art. 7:266 BW) kent van rechtswege het medehuurderschap toe aan echtgenoten of geregistreerd partner, waarvan er één een huurovereenkomst woonruimte is aangegaan met een verhuurder. Van rechtswege wil zeggen dat er geen toestemming van de verhuurder vereist is.
Het maakt daarbij niet uit of de huurovereenkomst vóór het huwelijk dan wel het geregistreerd partnerschap is aangegaan dan wel erna.
Als voorwaarde wordt wel gesteld dat beide echtgenoten/geregistreerd partners hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben.
Het kan voorkomen dat een medehuurder tijdelijk zijn verblijf elders heeft en op een later moment weer terugkeert of wil terugkeren. Denk bijvoorbeeld aan een op handen zijnde of lopende echtscheidingsprocedure, waarbij partijen uit elkaar gaan. Zo’n tijdelijk verblijf elders – hetzij uit hoofde van een rechterlijke beschikking, hetzij krachtens een onderlinge afspraak – brengt geen verlies van het hoofdverblijf met zich mee.
Het zijn van medehuurder betekent wel dat men naast de huurder zelf hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien, ook bij een tijdelijk verblijf elders.
De wet bepaalt dat, wanneer een huurder de huur wil beëindigen en het gehuurde wil en zal verlaten, die huurder de huur zal moeten opzeggen. De medehuurder, die in de woning wil blijven wonen, wordt dan automatisch huurder en neemt alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over, want deze wordt dan geacht de nieuwe contractuele wederpartij van de verhuurder te zijn geworden. Zijn aansprakelijkheid is evenwel beperkt tot het moment waarop het huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan.

Een voorbeeld ter verduidelijking
Een huurder is op 1 januari 2019 een huurovereenkomst aangegaan. Op 1 maart 2019 gaat die huurder met zijn partner een geregistreerd partnerschap aan, die op die datum ook bij hem intrekt. De partner wordt van rechtswege, hoewel geen partij bij de huurovereenkomst zelf, medehuurder zoals uit het bovenstaande volgt. Een half jaar later gaan de huurder en zijn partner uit elkaar. De huurder zegt op en de partner wil in de woning blijven en wordt daarmee automatisch de (contractueel) nieuwe huurder. Dan blijkt dat er per abuis nog één maand aan huurpenningen open staat en wel de maand februari 2019. De nieuwe huurder wordt tot betaling gesommeerd. De verhuurder zal zich evenwel moeten wenden tot de oude huurder, want in februari was nog geen sprake van een geregistreerd partnerschap.
Vervolgens besluit de nieuwe huurder (oude partner) op 1 januari 2020 de huurovereenkomst op te zeggen. Bij de opleveringsinspectie blijkt sprake te zijn van schade. De verhuurder kan die schade alleen maar claimen bij de nieuwe huurder als die schade is ontstaan vanaf het moment dat hij medehuurder werd. Is de schade – in onze casus – veroorzaakt vóór 1 maart 2019 dan is de vertrekkende huurder dus niet verplicht tot herstel van die schade.

Zoals opgemerkt is er sprake van een (van rechtswege) wettelijke medehuurderschap ingeval van huwelijk of geregistreerd partnerschap.
Evenwel kan van een wettelijk medehuurderschap ook sprake zijn ingeval van samenwonen, mits na toestemming van de verhuurder na een daartoe strekkend verzoek van huurder en samenwoner  dan wel na een door de rechter uitgesproken beslissing.

Weigert de verhuurder binnen drie maanden na indiening van zo’n verzoek akkoord te gaan met dat verzoek, dan kan de rechter worden verzocht zich daarover uit te laten. De rechter kan het verzoek slechts afwijzen als (1) er geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, (2) het verzoek de kennelijke strekking heeft de samenwoner de positie als huurder te verschaffen of (3) de nieuwe huurder financieel onvoldoende waarborg biedt.

Het moet dus gaan om ‘samenwonen’ in de zin het hebben van een hoofdverblijf (gedurende twee jaar) en van het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, welke begrippen (‘duurzaam gemeenschappelijke huishouding’ en ‘hoofdverblijf’) nog steeds tot veel rechtspraak leidt.
Of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding hangt af van en wordt vastgesteld aan de hand van de subjectieve en objectieve omstandigheden. Er moet een gemeenschappelijke huishouding gelden zoals bijvoorbeeld een normale gezinssituatie, het delen van kosten van de huishouding, etc. Voor wat betreft de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding geldt dat die duurzaamheid op de toekomst gericht is. Het moet de bedoeling van partijen zijn om de samenwoning lange tijd in stand te houden.

Van contractueel medehuurderschap spreek men, wanneer er meerdere personen als huurder met naam en toenaam in de huurovereenkomst staan vermeld. Het contractueel medehuurderschap is niet in de wet geregeld. Er zijn dus meerdere huurders en dat betekent volgens de algemene wettelijke regeling van deelgenootschap dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de juiste nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zoals het betalen van huurpenningen, het herstel van schade, et cetera. Ook geldt dat, als huurders de overeenkomst willen opzeggen, zij dat gezamenlijk moeten doen.
Anders dan bij wettelijk medehuurderschap geldt bij contractueel medehuurderschap dat het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde geen vereiste is. Wel blijft de vertrokken huurder ook in dat geval hoofdelijk aansprakelijk naast de hoofdelijke aansprakelijkheid van de in de woning achterblijvende huurder. Die vertrokken huurder zal, wil hij van die hoofdelijke aansprakelijkheid afkomen, zijn huurovereenkomst moeten opzeggen, waarvoor hij de instemming nodig heeft van de verhuurder en medehuurder(s).
In de praktijk is dat niet altijd even gemakkelijk. Een verhuurder zal die instemming niet snel geven, omdat hij dan op die huurder geen verhaalsmogelijkheden meer heeft.  Een oplossing kan zijn dat een derde (bijvoorbeeld ouders) zich namens de achterblijvende huurder borg stelt voor de nakoming van de huurverplichtingen. Vaak verlangen verhuurders dan dat de achterblijvende huurder (naast de borgstelling) een nieuw huurcontract aangaat met zwaardere voorwaarden.
De positie van een contractueel medehuurder is dus minder gunstig dan die van een wettelijk medehuurder.

Positie derden na overlijden huurder
Wat gebeurt er als een huurder van woonruimte komt te overlijden en er sprake is van (mede)bewoning door derden. Dat ligt aan de juridische positie/kwalificatie die de medebewoner op dat moment heeft. De gevolgen voor een wettelijke medehuurder verschillen ook hier weer van die van een contractueel medehuurder.

Eerst even de situatie waarin er geen sprake is medebewoning op het moment van overlijden: de positie van de erfgenamen.
De wet bepaalt in zo’n geval dat de huurovereenkomst eindigt twee maanden na het overlijden van de huurder van woonruimte. De erfgenamen kunnen niet zomaar de positie overnemen van de huurder. Anders gezegd: erfgenamen hebben niet het recht op de woonruimte waar de overleden huurder verbleef, tenzij de erfgenaam de echtgenoot/echtgenote of de geregistreerd partner van de overleden huurder is.
De medehuurder (echtgenoot/geregistreerd partner) zet bij overlijden van de huurder de huur als huurder voort en hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. Wordt niet tijdig opgezegd dan loopt de huur gewoon door.
Was sprake van samenwoning anders dan als echtgenoot/echtgenote of geregistreerd partner (wettelijk medehuurderschap) dan wel de samenwoner in de zin van contractueel medehuurderschap en had die samenwoner zijn hoofdverblijf in het gehuurde en voerde deze een gemeenschappelijke huishouding, dan wordt de huur (ook) voor zes maanden na het overlijden van de huurder voortgezet, maar zal die samenwoner binnen die zes maanden de voortzetting moeten verzoeken aan de verhuurder en zal hij bij de rechter binnen die zelfde termijn de voortzetting moeten vorderen wanneer de verhuurder niet met voortzetting akkoord gaat. Let er op dat de termijn van zes maanden, die aanvangt op de eerste dag van overlijden, niet wordt overschreden. Het is een fatale termijn bij overschrijding waarvan de vordering niet-ontvankelijk wordt verklaard en de samenwoner de woning zal moeten verlaten. De rechter zal dienen na te gaan of er sprake is van hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding (als hierboven uitgelegd). Tevens heeft de rechter na te gaan of de samenwoner, die de huurovereenkomst wil voortzetten voldoende financiële waarborgen biedt. Dit zijn de enige drie toetsingscriteria; voor een belangenafweging door de rechter biedt de wet geen ruimte.

Tenslotte
Met dit artikel heb ik in hoofdlijnen inzichtelijk willen maken dat er behoorlijk grote verschillen zijn tussen het wettelijke medehuurderschap en het contractuele medehuurderschap. De juridische positie tussen een wettelijk medehuurder en een contractueel medehuurder is wezenlijk anders. Let hier dan ook op bij het aangaan van een huurovereenkomst van woonruimte.

In mijn april-bijdrage zal ik het onderwerp ‘Onderhuur’ behandelen voor zowel woon- als bedrijfsruimte.

Laatste nieuws

Franchise

Verjaringsperikelen bij prognose-zaken

Indien een franchisenemer bij het aangaan van de franchiseovereenkomst ondeugdelijke prognoses heeft gekregen van zijn franchisegever kan hij in sommige gevallen de franchiseovereenkomst vernietigen op grond van dwaling. Maar dat moet hij dan wel binnen een bepaalde termijn doen. Is de franchisenemer te laat met zijn beroep op dwaling dan is zijn vordering verjaard.

25 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisegever moet schadevergoeding voldoen omwille van onregelmatige beëindiging

Het onregelmatig beëindigen van een franchiseovereenkomst zorgt er voor dat de partij, die ten onrechte beëindigt, schadeplichtig wordt jegens de andere partij. En dat kan grote financiële gevolgen hebben, zoals ook blijkt uit de casus die in deze blog wordt besproken.

9 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisenemer vraagt tevergeefs vernietiging non-concurrentiebeding

Een postcontractueel non-concurrentiebeding is een beding dat een franchisenemer na het einde van de franchiseovereenkomst verbiedt om met de formule concurrerende activiteiten te ontplooien. Een franchisenemer die is gebonden aan een dergelijk postcontractueel non-concurrentiebeding kan zich op allerlei standpunten stellen om de werking van dit beding aan te tasten. Vaak blijkt echter dat deze standpunten niet tot het gewenste resultaat leiden, te weten het terzijde schuiven van het postcontractuele non-concurrentiebeding, zoals ook blijkt uit de volgende casus.

6 oktober 2022

Meer hierover