Tegemoetkoming huurder in verhuis-en inrichtingskosten gewezen huurder bedrijfsruimte

De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van een huurbeëindigingsvordering voor een bedrijfsruimte een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan zijn huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Dit volgt uit artikel 7:297 BW. De huurder hoeft hier niet om te vragen door een zelfstandige tegenvordering in te dienen. Het gaat om een ambtshalve beoordeling door de rechter. 
Over de ‘verplichting’ van de verhuurder van een bedrijfsruimte om een huurder tegemoet te komen in zijn verhuis- en inrichtingskosten bestaat veel jurisprudentie.
In deze bijdrage worden de belangrijkste voorwaarden en uitgangspunten voor zo’n tegemoetkoming nog eens op een rij gezet.

 

Vergoeding verplicht of niet? 
Anders dan veel huurders denken is het geen vaststaande regel dat wanneer de rechter een beëindigingsvordering toewijst, deze áltijd een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten vaststelt. Het betreffende wetsartikel spreekt over een mógelijkheid, niet over een verplíchting. De rechter kan zelfs een voorwaardelijke tegemoetkoming vaststellen, bijvoorbeeld in situaties dat ten tijde van de uitspraak nog niet voldoende vaststaat dat de huurder het in het gehuurde bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voorzetten. De huurder zal dus zijn kosten aannemelijk moeten maken.

 

Door de rechter vastgestelde tegemoetkoming definitief?
De wet verplicht de rechter zijn voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten mee te delen aan de verhuurder en huurder. De verhuurder heeft dan de mogelijkheid  binnen een daartoe door de rechter gestelde termijn zijn beëindigingsvordering in te trekken, bijvoorbeeld als de verhuurder het vast te stellen bedrag te hoog vindt en niet kan of wil betalen. Doet de verhuurder dat, dan geeft de rechter alleen een beslissing over de proceskosten.
De verhuurder doet er verstandig aan om al tijdens de lopende procedure zijn financiële ruimte aan te geven en te onderbouwen, zodat de rechter daar al rekening mee kan houden bij het bepalen van de omvang van de tegemoetkoming. 

 

Wat zijn ‘verhuiskosten’?
De wet zelf bepaalt niet wat onder ‘verhuiskosten’ moet worden verstaan. De inmiddels ontwikkelde jurisprudentie geeft uitsluitsel. Het gaat dan niet alleen om de daadwerkelijke verhuiskosten, maar ook om kosten voor advertenties, verhuisberichten, visitekaartjes, extra huurlasten omdat de nieuwe locatie nog niet beschikbaar is, courtage van de makelaar, et cetera. 

 

Wat verstaan we onder ‘inrichtingskosten’? 
Hieronder vallen, zo blijkt uit de rechtspraak, de kosten die de huurder moet maken om de nieuwe bedrijfsruimte te voorzien van een inrichting die gelijkwaardig is aan de inrichting van de gehuurde, oorspronkelijke bedrijfsruimte.

 

Reikwijdte hoogte van de vergoeding
Uit wet en rechtspraak volgt dat de rechter vrij is in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie. Uit de praktijk volgt dat rechters in ieder geval rekening houden met de staat waarin de oude bedrijfsruimte zich bevindt, de vraag of de huurder de inrichting zelf heeft betaald en met al gedane afschrijvingen. 
Er bestaat dus – anders dan bij huur van woonruimte – geen maximum. 

 

Onderhuurder ook recht op tegemoetkoming?
De tegemoetkoming geldt niet alleen voor het hoofdhuurderschap, maar ook voor onderhuur, als deze (meestal) met toestemming van de verhuurder is onderverhuurd.
Daarbij komt  dat een onderhuurder soms aanspraak kan maken op schadevergoeding van zijn onderverhuurder/hoofdhuurder. Dat is in het geval dat de hoofdhuurder zijn onderhuurder niet juist heeft voorgelicht over de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan. Of bijvoorbeeld wanneer de hoofdhuurder in de procedure van de beëindigingsvordering onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

 

Rechtspraak erg casuïstisch
De rechter heeft, zo blijkt wel, grote vrijheid bij de beoordeling van de vraag of bij een beëindigingsvordering een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten moet worden vastgesteld en zo ja, voor welk bedrag.
Ook zal hij zich steeds moeten afvragen wat onder het begrip ‘verhuis- en inrichtingskosten’ valt.

 

Onlangs heeft de Hoge Raad zich hierover nog uitgelaten (Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:209).
De vraag was: Valt de door de huurder te betalen goodwill voor het betrekken van een nieuwe locatie door een toegekende beëindigingsvordering onder het begrip ‘tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten’?
De Hoge Raad oordeelde dat de betreffende wettelijke bepaling niet een algemene bevoegdheid inhoudt tot toekenning van een schadeloosstelling door het betrekken van een nieuwe locatie. Alleen de bevoegdheid tot toekenning van een vergoeding voor in de wet omschreven specifieke kostenposten. De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft, aldus de Hoge Raad,  geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook de vanwege een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill zou vallen. De bepaling heeft namelijk betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van een nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill, kort gezegd, gericht is op de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf. 

 

Tips
We adviseren de huurder in zo’n geval  zijn werkelijke verhuis- en inrichtingskosten in kaart te brengen en te onderbouwen. Hiermee overtuigt de huurder de rechter in ieder geval dat er aanleiding is om een tegemoetkoming voor deze kosten toe te kennen en geeft daarmee een indicatie van de omvang van die kosten.
Voor de verhuurder is het advies: geeft tijdens de procedure over de beëindigingsvordering aan wat uw financiële draagkracht is in het geval de rechter besluit tot toekenning van een vergoeding.